zur Zeit keine News vorhanden

ältere Artikel: 

Seit die Coronakrise den Bundesrat zum Notrecht greifen liess und die Wirtschaft zum erliegen kam, brach bei den meisten Geschäftsmietern der Umsatz von einem Tag auf den anderen weg. Grundversorger, Onlinekanäle und mit ihnen die Logistiker schoben in den ersten beiden Quartalen 2020 Überstunden, um mit der Bestellwut der Kundschaft mithalten zu können. 

Der Umsatz verschob sich vom stationären Handel innert weniger Tage und Wochen auf die Onlinekanäle. Waren die Wachstumszahlen in den letzten Jahren im einstelligen Bereich, können wir gespannt sein, was die Auswertungen des Jahres 2020 zeigen werden.

Den Onlinehandel pauschal als grossen Gewinner in dieser Krise zu sehen, wäre wahrscheinlich aber nicht richtig. Gewisse Onlinehändler spüren die Umsatzeinbrüche offenbar genauso wie der stationäre Handel. Scheinbar ist dem Kunden die Lust auf Mode, Schuhe oder Bücher mit dem Virus abhanden gekommen. Der E-Commers für Lebensmittel, Drogeriewaren, Medikamente, Do-it-Yourself- und Baumarktsortimente erlebt aber gerade einen starken Zuwachs, was aber wohl trotzdem nur einen Teil des Umsatzeinbruchs insgesamt wettmachen kann. 

Immobilienbesitzer sehen sich zur Zeit mit Anfragen nach Mietzinsreduktionen, -Erlassen und Stundungen ihrer Mieter konfrontiert. Wie reagieren, wenn der Restaurantbesitzer plötzlich nicht mehr bezahlen kann, weil er nur noch die TakeAway-Küche betreiben kann?

Nicht nur für den Mieter ist die aktuelle Situation eine finanzielle Herausforderung. Auch der Immobilieneigentümer hat seine Stakeholder: er muss seinen Pflichten gegenüber seiner Bank, seiner Aktionäre oder Pensionskassenversicherten nachkommen.

Im Frühjahr 2020 hat der Bundesrat per Verordnung die Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen mit Verlängerungen der Nachfrist bei Zahlungsrückständen verlängert. Er wollte das heutige Mietrecht erst nicht verändern und appellierte gleichzeitig an Mieter und Vermieter, einvernehmliche Lösungen finden. Zwischenzeitlich erarbeitete die Bundesrat Guy Parmelin eingesetzte Task Force Lösungsansätze v.a. für die Frage der Mieten von Geschäftsliegenschaften, die aufgrund der bundesrätlichen Corona-Massnahmen keine oder reduzierte Einnahmen erzielen. Die Task Force wurde zu einer «Arbeitsgruppe Geschäftsmieten» umbenannt. Man ging davon aus, dass Mieten bis zu einem gewissen Betrag zu 40% während dem Covid-Shutdown erlassen werden sollen.

Im Herbst 2020 wurde diese Vorlage vom Parlament aber versenkt. Die Argumentation: zu gross sei der Eingriff in private Vertragsverhältnisse, es entstünde Rechtsunsicherheit für die Zukunft.

Bleibt die Hoffnung, dass auch in der zweiten Welle die Mieter und Vermieter gute, partnerschaftliche und nachhaltige Lösungen finden werden, kommen doch viele kleine und mittlere Betriebe nun definitiv an ihre wirtschaftlich verkraftbaren Grenzen.  

Eine Fixmiete, festgelegt über die nächsten 5 oder mehr Jahre, bietet beiden Parteien eine gewisse Planungssicherheit. Reine Umsatzmieten dagegen lassen den Vermieter von einem guten Geschäftsgang des Mieters zwar profitieren, verlagern aber das Unternehmerrisiko in schlechten Zeiten allzusehr zu seinen Lasten.

Sich über eine längere Mietdauer an eine Umsatzmiete zu binden, kommt für den Vermieter fast nur an B-Lagen in Frage. Oft kommen deshalb Misch-Varianten zum Zug, bei denen eine Fixmiete als Basis dient, der Rest ist vom Geschäftsgang des Mieters abhängig.

In einer Krise, wie wir sie zur Zeit durchleben, könnte die Umsatzmiete allerdings zum Überleben der Betriebe beitragen. Kreative Modelle, bei denen allenfalls auch ein Umsatzindex der Vorjahre zur Berechnung des Minderumsatzes zur Hilfe genommen wird, sind gefragt. Der Möglichkeiten gibt es viele. Das Mietrecht ist im Bereich der Geschäftsmieten sehr flexibel gestaltbar, was es dazug braucht sind einzig zwei Parteien, die sich auf Augenhöhe begegnen.

Die Tendenz zu reinen Umsatzmieten mit keinen oder nur sehr kleinem Festmietzins stieg bereits vor der Covid-19-Krise. Speziell an B oder C Lagen wollen die Händler die Lage erst austesten. Oft geschieht dies in Form von PopUp-Stores, das sind bereits fertig ausgebaute Läden, die nur wenig Infrastruktur-Investitionen seitens Mieter benötigen. Der Mietzins ist ein Prozentsatz des Umsatzes. Das Risiko für den Händler hält sich so in Grenzen, die Lage kann getestet werden. Ist die Testphase von Erfolg gekrönt, kann ein Mietvertrag mit fester Laufzeit verhandelt werden.

Die Krise verstärkt die Tendenz zu Umsatzmieten wohl noch eher. Das Risiko der Lage wird je länger je mehr zum Vermieter verschoben. Inwiefern sich dies auf die Bewertungen und somit schliesslich auf Immobilienpreise auswirken wird, wird sich noch zeigen.

letztes Update: 19.11.2023