Was ist ein Stockwerkeigentum?

Das Stockwerkeigentum oder auch STWEG ist eine Art des Miteigentums. Jeder Stockwerkeigentümer ist Miteigentümer am ganzen zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Grundstück. Dabei  wird ihm ein Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung seiner Einheit gewährt.

Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen, können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Dazu gehören zum Beispiel die Eingangshalle, das Treppenhaus, der Lift, die Heizung, etc.
Ebensowenig können Bauteile, die der Statik dienen (z.B. tragende Wände) oder die äussere Gestaltung (z.B. Fassade) zu Sonderrecht ausgeschieden werden.

Das hat zur Folge, dass Fragen zu Fenster- oder Storenersatz, Wintergärten oder etwa Fassadenfarbe in der Regel durch die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft entschieden werden müssen.

Ein Stockwerkeigentum muss in sich abgeschlossen sein, es muss also Wände, Fenster und einen eigenen Zugang haben. Es bildet eine wirtschaftliche Einheit. Terrassen, Gärten oder auch Einstellhallenplätze in der Tiefgarage sind folglich keine eigenen STWEG-Einheiten.

Um diese Gebäudeteile, zum Beispiel die Balkone oder der Garten im Erdgeschoss, dennoch einer bestimmten Wohnung "zuweisen" zu können, wurde das Sondernutzungsrecht geschaffen.Diese ausschliessliche Nutzung wird auch besonderes Nutzungsrecht genannt.

Es ist im Gesetz nicht speziell geregelt, es handelt sich vielmehr um eine von der Praxis entwickelte "rechtliche Konstruktion".

Im Rahmen des Benützungs- oder Verwaltungsreglementes kann also der als gemeinschaftliche Teil den Miteigentümern zugehörende Gartensitzplatz einem einzelnen Stockwerkeigentümer resp. seinem Sonderrecht zur Sondernutzung zugewiesen werden.

Zu den gemeinschaftliche Kosten gehören die Auslagen für den laufenden Unterhalt, Service Abonnemente für gemeinschaftlich genutze Anlagen (Lifte, Heizung, etc), Verwaltungskosten oder auch öffentlich rechtliche Beiträge.

Diese Kosten werden auf die einzelen Stockwerkeigentümer aufgeteilt. Dazu dient ein Verteilschlüssel, der anhand von Wertquoten berechnet wird. Alternativ dazu können auch andere von den Stockwerkeigentümern selber bestimmte Kriterien benutzt werden (z.B. Wohnfläche, Raumkubatur oder Verursacherprinzip).

Die Kosten aus dem eigenen Sonderrechtsbereich trägt jeder Stockwerkeigentümer selber. Also zum Beispiel der Ersatz der Spühlmaschine, Reparaturen des Wohnungsausbaus (Parkett, Armaturen, etc). Hingegen gehören Reparaturen der Dachterrasse, etwa wegen Undichtigkeit etc, in den Bereich der allgemeinen Kosten und sind via Aufwand oder besser Erneuerungsfonds zu begleichen. Eine Dachterrasse kann nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden.

Es empfielt sich, für grössere Sanierungen und Renovationen vorzusorgen und einen Erneuerungsfonds anzulegen. Dieser sorgt nicht nur für eine gleichmässige Belastung über die Jahre, er hat auch den Vorteil, dass das Geld im Bedarfsfall vorhanden ist und nicht erst bei den einzelnen Eigentümern "zusammengekratzt" werden muss. Der Erneuerungsfonds soll aber keineswegs für die laufenden Unterhaltskosten (s. gemeinschaftliche Kosten) "missbraucht" werden.