Was ist beim Kauf zu berücksichtigen?

Endlich haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden. Hier die wichtigsten Punkte, die es vor dem Kauf zu klären gibt:

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungs- oder Bebrauchsrech oder eine Unterlassungspflicht. Es geht also um ein Dulden oder Unterlassen von etwas.

Beispiele:

• Fuss und Fahrwegrechte zu Gunsten oder zu Lasten von Grundstücken
• Nutzniessung
• Wohnrecht
• Bauhöhenbeschränkung

Lasten auf dem Grundstück Dienstbarkeiten, kann das erheblichen Einfluss auf den Preis / Wert haben. Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug mit allen Anlagen geben.

Lastet auf einem Grundstück ein Baurecht, bedeutet das, dass ein Grundeigentümer einem Baurechtsnehmer das zeitlich befristete Recht zugesteht, auf dem Grund und Boden zu bauen. 

Das Baurecht dauert längstens 100 Jahre.

Das hat den Vorteil, dass der Baurechtnehmer nur das Haus, nicht aber den Grund und Boden kaufen muss. Er profitiert so von einem günstigeren Hypothekarzins, weil er nur für die Baute einen Kredit aufnimmt, nicht aber für den Landerwerb.

Aber vorsicht: Im Gegenzug dazu erhält der Baurechtgeber einen Baurechtszins als Entgelt. Dieser Zins gibt es bei den periodisch anfallenden Kosten zu berücksichtigen!

Ausserdem ist es wichtig zu prüfen, wie lange die Restlaufzeit des Baurechtes ist und ob allenfalls noch Verlängerungsmöglichkeiten bestehen.

Haben Sie sich für ein Stockwerkeigentum entschieden, stellt sich bald die Frage nach dem Renovationsfonds, auch Erneuerungsfonds genannt.

Obschon regelmässige Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht gesetztlich vorgeschrieben sind, empfielt es sich, diese zu machen. Man trägt damit der Altersentwertung Rechnung, denn nach 20 bis 30 Jahren sind meist umfangreiche Renovationen notwendig.

Mit dem Renovationsfonds wird dafür gesorgt, dass die zu diesem Zeitpunkt notwendigen Mittel vorhanden sind. Die Gelder des Renovationsfonds sind für grössere Renovationen (Heizung, Dach, Fassade, etc) vorgesehen und sind nicht für den normalen Unterhalt bestimmt.

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0.3% des Gebäudeversicherungswertes und sollte längerfristig mit ca 6-8% des Gebäudeversicherungswertes dotiert sein.

Planen Sie nun den Kauf einer älteren Eigentumswohnung, sollten Sie vorgängig abklären, welche grösseren Renovationen / Sanierungen anstehen und welche Mittel im Renovationsfonds dafür vorgesehen wird. Reicht der Fonds nicht aus, ist damit zu rechnen, dass die fehlenden Gelder von den Stockwerkeigentümern in dafür eingeschossen werden müssen. Dieser Beitrag sollte bei den Kaufverhandlungen mit berücksichtigt werden.

Machen Sie sich vor dem Kauf ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie. Lassen SIe sich eine Aufstellung über den getätigten Unterhalt der letzten Jahre geben. Ziehen Sie allenfalls einen Immobilien- oder Bauspezialisten für den Besichtigungstermin hinzu. Klären SIe insbesondere folgende Bauteile: 

Dach

Fassade / Isolationen

Elektroinstallationen

Evt Radon

HLK: Heizung, Boiler, Brenner, Solar-Installationen, Lüftungen, Klimatisierung

Sanitärinstallationen, Leitungen 

Gewisse Bauteile sind nicht unmittelbar zugänglich oder sichtbar. Hier lohnen sich allenfalls Gutachten, Aufnahmen mit Wärmebildkameras, Aufnahmen von Rohrsondierungen, etc.

Fragen Sie im Zweifelsfall einen Fachmann Ihres Vertrauens um Rat. 

weiteres: öREB Kataster

Im öffentlich-rechtlichen Kataster der Eigentumsbeschränkungen finden Sie die wichtigsten Beschränkungen, welche aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder behördlicher Erlasse auf einem Grundstück lasten können. 

Diese Informationen sind öffentlich zugänglich und ergänzen das Grundbuch, welches die privatrechtlichen Einschränkungen eines Grundstückes enthält. 

Jeder Kanton hat meist eine eigene Webseite des ÖREB.